2008年深圳楼市现状和未来
以下为最近空军言论汇总 希望大家来批驳：
一、地产金融形势：
今年以来央行通过特别债,存款准备金的频繁操作,已将各商业银行的可贷款资金压缩得非常紧张,各家银行对存款大户的巴结和优惠利率一再提高,以期保有较高的存款余额以保证放贷数量,才得以有利润,对存款的争夺已到了白热化程度.
4月份银行已基本将本季度的可贷款资金发出,5-6月又是一个阶段性的信贷紧缩期,今年的每个季度都将比上一个季度更紧张.
5-6月是关内的开发商挺不住开始跳水了,而关外的房子被积压往下再次往下 ,银行已经因为担心贷款的安全而加快了催FZS回款的进度。
中国房价支撑不了多久。要么通过持续放贷维系之，这样会引来经济格局失调和通货膨胀，损害未来发展，同时ZF最关心的是引起民怨沸腾威胁；要么执行缓慢的紧缩政策，慢慢释放风险，达到ZF的所谓软着陆目标。现在选择的无疑是后一种政策。但ZYZF的这种选择面临着执政阶层内部格局多元化的挑战，尤其是地方政府的财税收入和银行、官员、KFS以及相关利益体的抗衡。
二、深圳地产现状：
当前深圳的情况是这样：
卖不动 -> 大降价 -> 成交放量，跌跌不休，阴跌中夹着暴跌，小跌不断大跌常有。等这个价位的刚需消耗的差不多了，后开盘又卖不动，再熬上几个月，银行催款，没钱了，然后再大降价。
三、深圳及珠三角周边形势
珠三角城轨道线2010年建成，先于深圳关外地铁投入使用，将拉近东莞与深圳距离，东莞土地资源巨大，龙岗中心城可能面临威胁，
深圳福田到莞城、南沙、虎门、中山、顺德、龙岗中心城都在半小时左右，龙中房价受压于周边地区，交通便利后深圳整体房价未来5年都不可能再涨了
四、地产发展商的和潜在购房者情况：
春交会的人山人海,给开发商们巨大的信心和刺激,以为全民购房时代又来了,于是许多原来计划大规模降价促销的楼盘开始观望,开始等待一车又一车拉过去的购房者把房子一抢而空,但是,他们失望了,多数人把看楼车当作了深圳一日游,还有免费吃喝.
开发商们没有想通一个根本道理,购房的人是在,但购房的资金从哪里来.投资客,二次置业的资金来源被银行堵住了,市场上只有首次置业者,而目前没有自有住房的首次置业者的收入水平是不可能购买超过10000的房子的.
5。1过后等待高价房的整体大幅度下调,挤压低价房进一步往下，后市压力增大，降价由“特价房”转为规模性降价
目前入市的买家都是实实在在的自住需求，通常都是首次置业，虽然开发商提供的特价房都是整个楼盘中性价比较低的户型，这些自住客户依然慷慨解囊，尽管他们并不富裕，但却是处于“刚性需求”中的高端，购买力相对较强，此次春交会期间成交的客户绝大多数属于此类客户，待这类客户被消化之后，“刚性需求”将会被削弱，市场将进一步呈现疲态。
因为成交量没有在春交会期间如期望般放大，市场信心在未来一段时间便不可能建立，开发商所期待的投资者、投机者大规模入市的景象也不可能出现，而在各方面的种种压力之下，开发商放弃所谓“特价房”，大范围降价看来不可避免。
依据春交会的形式判断，笔者认为，未来四、五个月楼价走势甚为悲观
其实特区内的所谓高价房如果诚心买,已是会有开发商们不敢公开的巨大优惠,他们担心前期购买的业主们的巨大反映而不敢公开,但由于不公开消费者无法了解而导致不能成交,很快会到了开发商无法忍受而撕破面纱进行全面赤裸裸的大幅度降价的时候了.
房市还是如同预期一样,一波一波的往下走着,
地产商们也在竭尽全力发动舆论在喊房市回暖了,但面对的是深圳每日不足百套的量,和上海开发商自拉自唱的假合同,北京的成交量大幅下滑折扣房的全面展开.
深圳关外很快到5000了,关内5月大量下10000的新房会出现,3-4月买入的业主们，你们的首期很快又没了.
今天在春交会上看到政府的公示：
君悦龙庭的北面有一个政府规划的保障廉租房，将来肯定对这个地段的楼价有压制作用
龙城差不多100：10左右，即100套房对应10个买家，其中自住者有7~8个，
六、深圳楼市未来数月的发展方向：
跌一波，放一次量,缩量维持, 再跌一波,再放一次量,一波一波的下跌抵抗型走势，每一次放量都是在比上一次放量价格更低一个台阶.
对买家来说，最近买楼一定要小心，第一，发展商资金链紧张，可能陷入债务危机，碰上法院查封，买家首期款可能打水漂；第二，最好买现楼，如果入伙时间太长（正常是6个月内）就不要签合同；
现在入市的基本都是首次置业者!超过15000以上的房子或套价超过150万的房子基本属于改善居住的二次置业和投资性购买所为,甚少首次置业者有能力购买高价房或大面积的房产.
而二次置业或投资性购买力在目前的金融政策下,除非现金非常富裕,不需要银行贷款而一次性支付者,否则二次置业者需要将原来的房产出售后才可能拿到合适条件的贷款,而投资者基本上是拿不到贷款,但目前的二手房市场的成交量也很低迷,二次置业者想出售后再贷款购房的周期和可能性也不大,才有了招商的U计划,想帮助改善居住者出售原住房,在目前市场环境下,也是镜中水月而已.
只要金融政策不改变,超过15000或150万/套的房子的成交量就会一直非常低迷,市场中的成交就会基本以首次置业的低单价,低总价的房子为主.
而近两年开发的数量庞大的大户型,高价房为促进成交,会在5月后低下其高价的头颅.
七、发展商未来形势异常严峻！龙岗中心城地产形势更加严峻
地产巨亏的时代已经来临，发展商未来形势异常严峻！比如龙中的公园大地即使跌不到4000元/平，也要到5000元左右，
预计今年至少跌回6000，我指的是风景最好的挨着山的那排。在目前房地产发展趋势不明的情况下，如果开发商不合理的制定房价，死抱着价格不放，住宅价格与项目基本面严重脱钩而又不及时调整价格，就只有等待，等待就是不确定，而市场最大的风险，就来自于市场的不确定性。
龙中的君悦龙庭由于价格没有到位,没降到位导致剩余房源和下一批要推出的房子又成了问题，也证明开发商没有意思到当前形势的严峻，还寄希望于回暖，实际银行正在逼债，国家抽紧银根尤其是对地产行业，加上龙城大到5比1的供应与买家比例，后降价的开发商所有死路一条，因为到那时无论你降多低，已经没有买家了，客户已经被其他果断的KFS吃完了。
如果此次价格定到6000,起价到5500,对龙光来说是一次相当漂亮的销售胜利,综合利益来算,肯定比此次效果更好!
估计剩余的十一栋近2千6百套房需要在下次调整到起价4000,均价5000之下才能消化掉了，开发商必须对当前的严峻形势有着清醒的认识，有人说现在售房要快跑，快跑，快快跑，这半点也不过分，否则就是倒闭破产的结局。
龙光正在开发的面积也达到了600万，屯地未开发的建面在1000多万平方米，龙光资金压力巨大，选择君悦龙庭来跳水甩货以和解资金压力可能是唯一选择。
公园大地这次不过补了个空白点（即那些没多少钱又想住进大户区的人），现在这批人已经被你们吃光，下次就没这么好事情了，到年底GYDD的大户型4房绝对比现在2、3房的价格还低，涨得多疯狂跌得就有多悲惨，2年内捂紧钱袋子才是正道。
君悦龙庭十几栋三十层的高楼，3千套房，供应量这么大，在龙岗中心城上那里去找买家呀？ 要到猴年马月才能卖完呀。
到秋交会时,春交会上买了的,又要开始维权了!不信的人可以现在买来等10月份再“维权” 。
昨日王石在万科年度股东大会中谈到5-6月是部分资金资金紧张的开发商能否挺住将见分晓的关键时刻,而另一地产大鳄潘石仡在3月底发表的百日巨变论也将地产商的集体死亡点定在6月左右,真是英雄所见略同啊!
某些开发商拿“泛开盘率”“泛销售率”自作聪明，搞欺诈拿员工身份证定下几十上百套，然后对外宣传卖出几成几成，只剩XX套了，买的要快呀，不然就没了
这样的市场下，过了当月将再无买家上当。
在龙岗中心城如此缺乏自住买家的情况下，该中心区域近期入市的楼盘只有一个比一个低，一个比一个拼谁的特价房价格更加低，以此来刺激市场，
看来现在还是流行没有最低，只有更低。从五一深圳楼市的整体严峻形势看，龙中酝酿大跌，公园大地最迟到8月特价就会出来，估计大户型全山景7千多，10月大户型全山景降到6千多，明年5千，明年尾盘跌破5千也不是没有可能
并且风传某楼盘6、7月铁定以成本价格出货。
龙城在建和待建楼盘很多,推盘量很大,价格上肯定是大小KFS一次次的血拼，边缘地带楼盘跌破3000已经可以预料。
当前的形势是KFS抢客源，市场的真正客源已经所剩无几，抢一点少一点，今天公园大地提前抢了90/70政策后的头批客源，以后抢一点少一点，又需要几年的时间重新培育积累，
特别是在龙岗中心城，供应过大，与需求严重脱节。公园大地还有几十栋大户型要卖，分别送几十到上百平米，我可以肯定地说到2008年底2009年初公园大地的4房也要降就6千多的价格水准，甚至比今天的龙城国际的价格还要低，这一天很快会到来。
南方日报报道惠州已经有卖每平米1490元的盘，东莞现在每平4千元的盘已经大量出现，这预示什么？想当年日本、香港、现在的美国、英国、法国、荷兰。。。。。。等等，哪个国家会例外，高峰期那三年买房的人他的人生基本失败了，房子不是股票会有轮回，房子还要折旧，十年20年后这房子已经卖不起价了。
和谐社会,需要让大多数人过上适合经济发展水平的生活,深圳目前的房价显然不是一个符合和谐社会定义的价格,需要理性回归到让大多数人能不那么吃力的买得起的价格.
房产商是商人,不可能主动来完成这一回归任务,政府的经济使用房,保障房回逐年加大供应量,通过行政的,经济的,金融的手段来促使房价回到多数人能居者有其屋的价格,
按照深圳人均收入水平,关内价格在6000-8000是合适的,关外在4000-6000是合适的.东莞房屋会在三月内降到3000-4000的均价,而惠州则是2500-3500的均价水平,这是合乎这些区域主流人群收入水平的价格,在银行的信贷资金不再支持泡沫时,房价也只能回复其应有的价格水平.
深圳乃至中国此波地产高嘲已经过去，接下来是一波又一波的下跌抵抗过程，对于缺乏需求的龙岗中心城更是这样，目标３５００元，时间年底
"龙岗中心城"房价将与 莞城、南沙、虎门各镇、中山、顺德基本持平，深圳关外以及周边区域房价大部分会稳定在2500~4500元一平米之间
现金为王,大家应该等现在这些买家维权时再出手,届时可以以现在市场价40%的低价购得房产.
深圳市市长在深圳市两会上说的如下说话：警惕经济大幅回落。 许宗衡还在分组会上表示，从第一季度国家和深圳的经济运行来看，经济并没有出现此前担心的由 “过快”转向“过热”，相反“过热”情况不明显，而出现的担心情况是经济出现了明显的回落。他分析说，今年深圳经济发展遇到的苦难，可能比1997年面临的亚洲金融危机还艰难，希望全市对此有个清醒认识
特别鄙视那些说中国不会发生次贷危机的人。难道中国银行的风险意识比美国的强？难道中国对银行和KFS的监管比美国的好？难道中国的金融体系比美国的稳固？难道中国的房地产没有泡沫？
房市问题根本是金融问题，把人们未来几十年将要创造的财富现在就通过货币发行出来，本质上就是通货膨胀。
要解决问题关键在于金融。还有就是土地政策。最后就是每个人的觉醒，坚决不做房奴.
1、06 07年的高房价导致深圳刚需外流，推高周围二线城市房价，产生一小部分超前消费。
2、未来三年限产房，廉租房，90/70后的大批商品房推出，供应极其充足。
3、6000炒家手里数万套房子被套，任何反弹在这些套牢盘前都将夭折。除非有更大的资金能够承接
抛盘，在目前的国家财政政策、舆论环境和投资心态来看，这情况根本不可能出现。
4、从刚需的形成来看，最近5年，深圳新就业人员的起步工资大幅下降，完成首付积累的时间大大延
长。同时银行极高的贷款利息，也限制了需求。
5、从投资需求来看，即使炒家能从银行贷到款，每年付给银行大笔利息，以及二手交易税费。未年数年低迷的楼市，注定基本没有赚钱的可能。若是购房收租，以目前租售比，简直是SB行为。
以上任一条都可以让炒家心惊胆颤，三年内房价不可能出现明显上涨，5年内没有投资价值。至于5年以后，参考02 03年房子与当前新房的折价就清楚了
大部分分析基本认同，但认为有几点不一定：
1、"龙岗中心城"房价将与 莞城、南沙、虎门各镇、中山、顺德基本持平？可能性不大，深圳就是深圳，再怎么样都会比其他几个地方要好。
2、房价再向低的可能性比较大，但低到楼主所说的，还不敢确定。
3、 “发展商未来形势异常严峻！龙岗中心城地产形势更加严峻”？即然当前的形势是KFS抢客源，市场的真正客源已经所剩无几，抢一点少一点，而且大都是首次置业者，主要是低单价和低总价的小户型置业者，那么，为什么关内高价房的开发商，就不会被龙岗抢得先机出逃后，在后期更加烂得深呢？除非这个低迷期持续不长时间则另当别论。从这个意义上来说，龙岗开发商最多是少赚点或不赚钱，而关内包括其他区域的开发商反而有烂尾的可能，这才是形势更加严峻的。从现在的成交量大部分由龙岗贡献的情况看来，龙岗烂的成度肯定要比其他区域低。
4、地铁三号线可预见性的利好，在未来几年更明确了，虽不会再挺龙岗房价，但至少可以起到一定抗跌作用。